缺钱还要充胖子 旭辉想起了港交所的“注水猪”

来源:迷雾星球/2020-06-15/ 分类:地产/阅读:
闽系房企的棋局上,第一块多米诺骨牌泰禾已经摇摇欲坠。这场击鼓传花的游戏里,红牌已经传到旭辉手上。 5月以来,旭辉铆足了劲, 只做了两件事:花钱和借钱。 先来说说花钱。 近来旭辉在土地市场上挥金如土,央企看了也要抖三抖。 6月12日,旭辉以29.35亿元 ...

闽系房企的棋局上,第一块多米诺骨牌泰禾已经摇摇欲坠。这场击鼓传花的游戏里,红牌已经传到旭辉手上。

5月以来,旭辉铆足了劲,只做了两件事:花钱和借钱。

先来说说花钱。

近来旭辉在土地市场上挥金如土,央企看了也要抖三抖。

6月12日,旭辉以29.35亿元拿下厦门湖里地块,成交楼面价50603元/平方米,仅以4块钱的优势超越了上海鸣泰(据传是中骏马甲)在4月份创下的厦门单价地王记录。

这次拍地,在旭辉的竞争对手中,有保利和金茂等财大气粗的央企,也有阳光城、正荣、建发等深耕本地的土著。

上述房企为什么不敢拿了?说到底还是算不过账。

这次拍卖的地块位于高林,地段不佳,配套相比起其它区域毫无优势可言。再加上限价7.08万/平米,若行情上涨,2万的空间尚可期许。但厦门已经横盘一段时间,5万起表的成本,多半只能喝汤而吃不到肉了。

再将时间往前拉一个月。

在5月9日这一天,旭辉在无锡通过170轮举牌,以溢价35.23%拿地;与此同时,旭辉还以22.66%拿下无锡另一宗地。一天内高价连拿两宗地,无锡业内都大呼疯狂。

大手笔花钱,资金从哪儿来?

照例使用排除法。从销售表现看,旭辉仅靠卖房去买地,实在够呛。今年前5个月,旭辉集团实现销售额556.0亿元,同比减少18.88%,仅完成全年2300亿元销售目标的24.17%。

当然,旭辉还可以通过常用的一种方式——合作开发来解决这些高价地的资金问题。

克而瑞的数据显示,2019年,旭辉全年全口径销售金额是2090亿元(对应的年报数据是2006亿元),权益金额是1149.6亿元,前者与后者的差距是940亿,这个差距比喜欢小股操盘的金地都多。

2018年,在克而瑞的榜单上,旭辉全年流量销售金额与权益金额差值是763.8亿元;2017年,旭辉破了“千亿”,流量销售金额与权益金额的差值是416亿元。

旭辉的合营算盘打得越来越响,产生的噪声也就越来越大。因为合作项目并表会导致少数股东损益及其占比提升。相应的,归母净利润和归母净利率可能会出现增速放缓或下滑。

2019年,旭辉的净资产中非控股权益占比就首次超过了公司拥有人应占权益,归母净利润对净利润的占比也从2016年的89%降至2019年的71%。

前段时间,被做空机构举报的中国奥园就在2017年的财报中出现过类似的情况。

林中也很着急想要提升旭辉的土地权益比例,以避免增收不增利的情况,但钱够不够还是个问题。

此时,旭辉想到了一个绝妙的点子,开启了内房股、物业股骚操作先河——竟然将旗下已经在香港独立上市的物业公司永生生活服务并表了。

5月29日,旭辉发布公告,以7.83亿港元的代价收购永升生活服务5%的股份。交易完成后旭辉控股对永升的持股比例增至26.48%,同时林氏家族将持有永升服务的 23.64%股权对应的投票表决权。交易完成后,旭辉控股持有永升服务 50.12%的投票权,从而形成对永升服务的控制,将其重新并表。

将永升服务并表,用人话说就是:先把奶牛放进注水厂注够水再收回来。

今年物业股在资本市场上倍儿吃香,并表后旭辉的毛利将有所提升。更为重要的是,永升服务的估值高于旭辉,现阶段缺钱的房企急需提高估值去融钱。

有机构点评就指出,此次并表永升服务后,也有望提振旭辉整体估值,增厚旭辉市值,细细品。

另外,并表物业公司后,旭辉的融资成本也有望下降。

硬币的B面是,分拆上市的物业公司,在一定程度上失去了独立性。可以预见的是,永升将进一步成为旭辉的“奶牛”,薅完估值薅融资,再想着法子提高账面利润。

一举多得,不愧是闽系房企。

有泰禾的教训在前,今年闽系房企在融资上都收敛了很多,旭辉是个例外。

来说说折价配股。6月初,旭辉发布公告称,拟配售1.85亿股股份,每股配售价6.28港元,预计筹得款项11.53亿港元。1.85亿股配售股份相当于旭辉于本公告日期已发行股本约2.33%;相当于经配发及发行配售股份扩大后旭辉已发行股本约2.28%。

值得注意的是,此次旭辉配售股份,每股配售价为6.28港元,而按最后交易日在联交所所报收市价每股6.36港元计算,折让约1.26%。

折价配股引进金主爸爸,旭辉的资金窘境可见一斑。横盘时期,旭辉骨子里还流淌着闽系的血液。只是时代变了,勇者会成为先驱还是先烈,星球君也不好说了。

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