龙湖地产|沦为“维权”代名词背后,坑了谁?

星空下的小白菜/2019-09-08/ 分类:金融/阅读:
1994年,30岁的吴亚军离开了自己工作了6年的《中国市容报》,下海经商。 从女记者到女商人,在男人主导的房地产市场中硬生生闯出一片天地,两次成为中国白手起家 女首富 。 据说,吴亚军之所以想做房地产,完全是因为之前一次不愉快的购房经历。 当时,吴亚 ...
1994年,30岁的吴亚军离开了自己工作了6年的《中国市容报》,下海经商。
从女记者到女商人,在男人主导的房地产市场中硬生生闯出一片天地,两次成为中国白手起家 女首富
据说,吴亚军之所以想做房地产,完全是因为之前一次不愉快的购房经历。
当时,吴亚军买了一次房,房屋延迟一年交付不说,入住之后天然气不通,客厅没有窗户采光差,气的她直拍桌子:盖房子,连最基本的问题都解决不了,那还谈什么?
因此,在她决心创业时,就选择了房地产——既然别人都盖不好房子,那我来盖!一直以来,吴亚军创办的龙湖确实以“ 质量”著称。
曾经让耻笑万科“产品质量粗糙、人脸皮厚”的绿城创始人宋卫平就说:“做品质全国比我们做得好的地产公司最多只有一家半家,这一家就是龙湖。”

不过最近,吴亚军却因为“质量问题”而被业主在龙湖的业绩会上当面质问:

“我不得不来,我想问一下吴女士,您是不是已经知道龙湖在长沙是维权的代名词?龙湖在长沙的楼盘都在维权,无一例外。”
“您知不知道龙湖的进气口和燃气出气口只有五十公分。”
“吴女士,我很钦佩您,我听说您是因为您买房子不满意才创办了龙湖,我不知道为什么会成这个样子,真的,我不知道,不知道为什么会成这个样子,我跟龙湖沟通多少次……”

这件事发生后,小白菜就微博上查到这个男子来自长沙,是长沙龙湖水晶郦城的业主,同时联系了多个这个小区的业主,了解了一下这个小区到底发生了什么?(以下内容来自龙湖业主微博)

昔日一直强调品质的龙湖,如今却倒在了“质量”的问题上,这确实让人唏嘘,不知道吴亚军是否真的已经忘记了当年创业的“初衷”?

那到底为什么会出现这样的情况呢?我们先来说说房地产开发的两大运作模式:

【运作模式一】:恒大、碧桂园所推行的高周转模式,这种模式的开发、销售周期相对较短,相对来说资金使用率就会很高。

【运作模式二】:曾经龙湖所推崇的模式,追求品质,长线投资。但这样运作资金成本会变高,企业收益相应的会降低。

高周转模式有多可怕?

在2012年左右,万科提出了所谓的“5986”高周转模式,即“拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成,产品必须六成是住宅”。

这样的操作加速了整个“投资——资金回流——再投资”的流程。

在这个模式的带动下,2015年前后,房地产企业营收纷纷破千亿,恒大与万科在的销售额很快达到了3000亿。

尝到甜头之后,不少开发商甚至开始实行更加激进的“3456”模式,即“3个月开发,4个月开盘,5个月资金为正,6个月回笼资金”。

在房地产行业,失去了规模也就意味着失去了一切,所以龙湖虽然嘴上喊着质量,但在行动上已经开始变了。2015年以后,龙湖一改以往策略,开始疯狂拿地,快速开发,高效出货。

到2018年,龙湖销售额已经突破2000亿元。今年上半年,龙湖实现合约销售1056.2亿元,居于行业前十,达成全年2200亿销售目标的48%。

不过,高速增长背后,质量问题也就难免了~~

另外,小白菜真的是细思极恐,在当下房地产的严格调控下,房企还能保持这种高速增长,背后的利润从哪里来?

龙湖不过是行业的一个缩影,当“高周转”成为开发商们普遍选择的模式时,我们就应该能想到问题绝对不会是孤立的。

去年,绿城房地产建设管理集团有限公司董事长、总经理李军就曾在2018博鳌房地产论坛上表示,他一直劝身边的同事这两年不要买房,因为近两年的房屋质量是最差的,维权潮会在这几年出现。

2018年,全国消协组织受理房屋建材类的投诉有27916件,比2017年增加30%;房屋装修及物业服务类的投诉有17352件,比2017年增加100.6%。
 
今年上半年,房屋建材类的投诉有14343件,房屋装修及物业服务类的投诉有8473件。

例如,从去年开始,碧桂园、万科都相继发生了供地坍塌、房屋质量维权等问题。

不过,按理说,单纯的“高周转”压缩工程时间并不会必然造成工程质量问题。但是这几年房企的日子可并不好过。

目前很多城市新房销售限价都比较严厉,且由于银行信贷收紧,购房者按揭贷款发放时间正在拉长,这也意味着开发商回款期拉长

根据最新的数据可知,2018年上半年136家上市房企平均负债率约80%,负债超百亿的房企超67家。再加之房企融资也受到限制,房企财务成本正逐步上升,利润空间被大幅压缩,小开发商甚至可能出现严重亏损。还记得小白菜之前写过,从去年到今年大批的房企倒闭吗?就知道这日子是真的难过!

在这样的形势下,有关房企会怎么做?无非有以下几种选择:

  1. 提高资金效率,会把“高周转”做到极致;
  2. 建筑材料上省钱,偷工减料;
  3. 捆绑装修合同、车位等,变相涨价。由于是变相涨价,所以所谓的精装,质量可想而知。

所以,这两年买房真的是要多长几个心眼,尤其是那些精装修之类的。

接下来,监管层对于房屋质量也会加强管理力度。最近合肥就开始对“因房地产宣传不实、质量等问题所引发的群体性纠纷”开刀。

如今,房地产已经进入平稳发展期,希望房企们能够注重效益的同时,更注重品质

文章来源:星空财富BJ
作者:文/星空下的小白菜

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