观点财经|雅居乐的多篮困境

观点财经网/2020-03-29/ 分类:资讯/阅读:
不要把鸡蛋放在一个篮子里,陈卓林很好地实践了这句话。 3月23日,港股上市公司雅居乐集团(以下简称雅居乐)披露2019年业绩。 年报显示,公司全年累计预售金额1179.7亿元,同比增长14.9%,再次突破人民币千亿关口;营业额602.39亿元,同比增加7.3%。预售面 ...

“不要把鸡蛋放在一个篮子里”,陈卓林很好地实践了这句话。

3月23日,港股上市公司雅居乐集团(以下简称“雅居乐”)披露2019年业绩。

年报显示,公司全年累计预售金额1179.7亿元,同比增长14.9%,再次突破人民币千亿关口;营业额602.39亿元,同比增加7.3%。预售面积891.1万平方米,同比增长11.7%;资产总额2732亿元,同比增长18.6%。

在一组“同比增长”的数据之间,雅居乐暴跌的毛利显得格格不入。

2019年,雅居乐毛利183.58亿元,较2018年的246.74亿元下降25.6%;整体毛利率同比下跌13.4个百分点,为30.5%。

图片来源:雅居乐业绩公告

同比下降的毛利、毛利率是由于成本增加大于销售收入增加,而海南“全域限购”政策也使得高毛利项目获利失速。

摆脱海南地产依赖,多地布局、发展多元业务,是雅居乐的必要选择。

2019年,雅居乐新增42个项目,新地块预计总建筑面积达1090万平方米,分别在北京、天津、石家庄等一二线城市获取土储,还进入了北海、昆明、柬埔寨金边等10个城市开拓新市场。

图片来源:雅居乐业绩公告

截至年末,雅居乐土地储备遍布75个城市,拥有权益预计总建筑面积3970万平方米,整体土地成本为3364元每平方米,约占销售均价25%。其中,大湾区土地储备面积834万平方米,占比21%。

雅居乐旗下的物业管理服务、酒店运营及环保收入分别同比增加67.7%、11.1%及146.1%。

即使分散风险,雅居乐突围困境也是困难重重。

毛利下降背后的行业压力

同比下降25.6%的毛利、下跌13.4个百分点的毛利率吸引了不少人的关注。

雅居乐把毛利下降的锅甩给了海南。

雅居乐在年报中表示,整体毛利率的下降主要是由于多个城市受“因城施策”的影响,导致高毛利率项目确认的销售收入占比大幅度下降。雅居乐主席兼总裁陈卓林也在业绩发布会上表示,海南省的“全域限购”政策是整体毛利率下降的主因。

“海南限购论”似乎也有事实数据佐证:

2018年,来自海南的入账高达113亿,但在2019年仅有40亿不到,而海南区域销售毛利高达50%。

入市十年来,堪称雅居乐“现金奶牛”的海南清水湾项目共获销售额超880亿元。2017年,清水湾项目还有170多亿元的销售收入,但在2018年,清水湾销售业绩下降至83亿元,而到了2019年上半年,清水湾确认的收入只有10亿元。

但是请注意,在雅居乐2019年销售业绩中,海南及云南业绩贡献仅为11.7%,2018年同期为12.1%,而这个数据还得算上云南的业绩。

如果把整体毛利大幅度下降的主因归结于海南限购令的影响,未免太牵强。

可以推测,毛利的下降还有其他原因。

陈卓林解释,除了海南房价调控的影响以外,目前整个房地产的发展形势也造成了毛利的下降;副总裁潘智勇表示,成本涨幅高于售价涨幅是造成毛利下跌的另一原因。

成本上升有三部分:建安成本、土地成本、利息成本分别增加600元、1300元、100元左右,合计大约2000元,而平均售价仅上升不到800元,毛利压力可见一斑。

毛利下降也符合地产行业整体现状,五矿地产、富力地产、华润置地、恒盛地产、万科等房企均出现了不同程度的毛利率下降,这或许会成为行业发展的趋势。

房价调控、成本上升都是毛利下降的压力来源,只是在雅居乐这里,海南地产板块承受的压力更大一些。

或者说,海南的房价调控压力最先奏效了。

当前,雅居乐在海南还有400多万平方米的土地储备,货值接近1000亿元。要盘活这批土储,很大程度上看海南的调控风向。

尽管雅居乐管理层对海南房价回暖还抱有很高的期待,但是陈卓林心里也明白,与其寄希望于海南放松房价管制,不如走出海南,另寻出路。

其实在政策的强力调控下,不仅海南省“去地产依赖”是大势所趋,房价过热地区都难逃人人喊打的遭遇。

面对政策性房价调控,加上市场的波动,房企只有靠位置好、规模大、成本低的土储才能形成足够大的利润空间,对抗随时可能下跌的房价。

那么海南之外,雅居乐还有多少机会?

海南之外,没有土储优势

2019年,雅居乐新增42个项目,新地块预计总建筑面积达1090万平方米,总土地金额为人民币472亿元,对应楼面地价约为4334元每平方米。

雅居乐分别在北京、天津、石家庄等一二线城市获取土储,还进入了北海、昆明、柬埔寨金边等10个城市开拓新市场。

截至年末,雅居乐土地储备遍布75个城市,拥有权益预计总建筑面积3970万平方米,整体土地成本为3364元每平方米,约占销售均价25%。其中,大湾区土地储备面积834万平方米,占比21%。

这个成绩如何呢?我们来看同为“华南五虎”的恒大、富力的土储情况。

恒大土储3.19亿平米,平均楼面价仅为1639元/平米,66%在一二线城市。

富力地产土储达5790万平米,成本均价2600元/平米,一二线城市占比64%。

与同行相比,雅居乐的土储既不算多,也不便宜,整体的地理位置也算不得太好。

当然雅居乐也知道自己不算拔尖。

陈卓林自己也说过,未来三至五年的计划,是把雅居乐在业内的排名稳定在“中间靠前一点”的位置。

“稳定”也需要努力,甚至需要很努力,至少是努力突围。

2019年,雅居乐发布了文旅产业IP“乐活天地”,打造“文旅+地产”产业生态圈模式,在天津、威海、襄阳、漳浦、郑州等11座城市布局了13个产业小镇项目。

很明显,雅居乐在创新地产概念的同时,也在打下沉市场的主意。

而三四线城市的房价泡沫已是公开的秘密,打造文旅小镇对雅居乐各方面资源的布局、协调能力要求很高。雅居乐能否下好这盘棋,还看其是否具有足够的资金和创造力。

比起创造一个产业小镇,靠发展“副业”赚钱显然容易得多。

多元业务恐难成为创收支柱

发展多元业务是地产企业的共识。雅居乐也不例外。

年内,雅居乐旗下物业发展及销售收入为人民币541.77亿元,较2018年的524.88亿元增加3.2%。

物业管理收入为35.77亿元,同比增加67.7%;

经营利润为13.85亿元,同比增加28.7%;

酒店运营收入8.02亿元,同比增加11.1%;

物业投资收入1.73亿元,同比减少8.7%;

环保收入15.1亿元,较2018年的6.14亿元同比增加146.1%。

图片来源:雅居乐业绩公告

雅居乐旗下独立上市公司雅生活服务(03319.HK)也交出了靓丽的财报:营业额51.27亿元,同比上涨51.8%,净利润上涨59.3%,在管面积超5亿平方米。

得益于专业化、精细化的管理和服务,雅居乐的“副业”发展态势看似很乐观。

“以地产为主,多元业务并行”的发展模式看似成效显现,但是,多元业务收入占比仅为10.1%,在地产收入89.9%占比面前微不足道。

除非,多元业务的营收在短时间内能够占据半壁江山,否则,多元业务恐难以成为雅居乐的创收支柱。

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